Povrat PDV-a na prvu nekretninu u BiH: Ko ima pravo, koja dokumentacija je potrebna i kako se podnosi zahtjev

Kupovina prvog stana ili kuće jedan je od najvećih finansijskih koraka za većinu građana Bosne i Hercegovine. Zbog visokih cijena novogradnje, troškova kredita, notara, opremanja i drugih obaveza, svaka olakšica može značajno pomoći kupcima.

Jedna od najvažnijih mjera za kupce prve nekretnine jeste mogućnost povrata PDV-a prilikom kupovine prvog stana u novogradnji. To znači da kupac, ako ispunjava propisane uslove, može podnijeti zahtjev Upravi za indirektno oporezivanje BiH i ostvariti povrat dijela ili cijelog plaćenog PDV-a, u zavisnosti od površine stana, broja članova domaćinstva i propisanih ograničenja.

U nastavku donosimo detaljan vodič: ko ima pravo na povrat PDV-a, na koju površinu se povrat odnosi, koja dokumentacija je potrebna, gdje se predaje zahtjev, koji su rokovi i na šta kupci moraju posebno obratiti pažnju.

Šta znači povrat PDV-a na prvu nekretninu?

Povrat PDV-a na prvu nekretninu znači da kupac koji prvi put kupuje novoizgrađeni stan, kuću ili drugu stambenu jedinicu može dobiti nazad iznos PDV-a koji je plaćen kroz kupoprodajnu cijenu, ali samo pod uslovima propisanim Zakonom o PDV-u i Pravilnikom o primjeni Zakona o PDV-u.

Važno je naglasiti da se ovo pravo odnosi na nekretnine čiji promet podliježe PDV-u. U praksi se to najčešće odnosi na novogradnju, odnosno stanove i stambene objekte koje prodaje investitor ili drugo lice koje je u sistemu PDV-a.

Kod starogradnje se u pravilu ne plaća PDV, nego se primjenjuju drugi porezni propisi, zbog čega kupovina starog stana najčešće ne ulazi u ovaj model povrata PDV-a.

Ko ima pravo na povrat PDV-a?

Pravo na povrat PDV-a može ostvariti kupac koji ispunjava sljedeće osnovne uslove:

• punoljetno je fizičko lice,
• državljanin je Bosne i Hercegovine,
• ima stalno prebivalište u Bosni i Hercegovini,
• kupuje prvi stan ili prvi stambeni objekat,
• kupuje novoizgrađenu nekretninu na teritoriji BiH,
• nekretnina je predmet prometa na koji se obračunava i plaća PDV,
• kupac nema i u prethodnih sedam godina nije imao stambenu nekretninu u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu.

Drugim riječima, pravo nije namijenjeno kupcima investitorima, osobama koje već imaju stan ili kuću, niti osobama koje kupuju dodatnu nekretninu za izdavanje, preprodaju ili ulaganje.

Šta se smatra prvom nekretninom?

Prvom nekretninom se smatra novoizgrađeni individualni stambeni objekat ili stan kao posebna cjelina u novoizgrađenom kolektivnom stambenom objektu.

To može biti:

• stan u novogradnji,
• novoizgrađena kuća,
• ekonomski djeljiva stambena cjelina u novoizgrađenom objektu.

Bitno je da kupac tu nekretninu stiče prvi put i da ranije nije imao stambenu nekretninu u propisanom periodu.

U stambene nekretnine koje mogu uticati na pravo na povrat ubrajaju se stanovi, kuće, apartmani i drugi objekti namijenjeni za stanovanje ili iznajmljivanje.

Kolika površina ulazi u povrat PDV-a?

Kupac prvog stana može ostvariti povrat PDV-a za površinu do 40 m².

Ako kupac koristi pravo i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina se povećava za dodatnih 15 m² po svakom članu domaćinstva koji ispunjava propisane uslove.

Primjeri obračunske površine:

• kupac živi sam: do 40 m²,
• kupac i supružnik: do 55 m²,
• kupac, supružnik i jedno dijete: do 70 m²,
• kupac, supružnik i dvoje djece: do 85 m².

Ako je kupljeni stan veći od površine za koju kupac ima pravo na povrat, povrat se ne obračunava na cijelu nekretninu, nego samo srazmjerno dozvoljenoj površini.

Primjer: ako kupac sam kupi stan od 60 m², pravo na povrat može ostvariti samo do 40 m², a ne za svih 60 m².

Ko se smatra članom porodičnog domaćinstva?

Članovima porodičnog domaćinstva smatraju se osobe koje sa kupcem imaju zajednicu življenja, privređivanja i trošenja prihoda, te imaju isto mjesto prebivališta kao kupac.

U članove porodičnog domaćinstva mogu spadati:

• supružnik,
• djeca,
• usvojenici,
• roditelji,
• brat ili sestra,
• djeca supružnika,
• usvojenici supružnika.

Međutim, nije dovoljno samo navesti člana domaćinstva. Za svakog člana za kojeg se traži dodatnih 15 m² potrebno je dostaviti odgovarajuću dokumentaciju i dokazati da i taj član ispunjava propisane uslove.

Najvažniji uslovi za povrat PDV-a

Da bi kupac ostvario pravo na povrat PDV-a, moraju biti ispunjeni svi propisani uslovi.

1. Kupac ne smije imati drugu stambenu nekretninu

Kupac ne smije imati i u periodu od sedam godina unazad ne smije biti vlasnik, suvlasnik ili zajednički vlasnik stana, kuće, apartmana ili drugog objekta namijenjenog za stanovanje ili iznajmljivanje na teritoriji Bosne i Hercegovine.

Ovaj uslov je jedan od najvažnijih i provjerava se kroz uvjerenja nadležnih poreznih i imovinsko-pravnih organa.

2. Prodavac mora pravilno obračunati i platiti PDV

Prodavac stana mora biti lice koje obračunava PDV. PDV za prodati stan mora biti pravilno prijavljen i uplaćen.

Kupac zato prije kupovine treba provjeriti da li prodavac može izdati poresku fakturu sa jasno iskazanim PDV-om. Bez takve fakture zahtjev za povrat može biti problematičan ili nepotpun.

3. Kupoprodajna cijena mora biti u potpunosti plaćena

Do trenutka podnošenja zahtjeva kupac mora u potpunosti platiti ugovorenu kupoprodajnu cijenu sa uključenim PDV-om.

Plaćanje mora biti dokazivo. Najsigurnije je da uplata ide preko bankovnog računa, jer kupac kasnije mora priložiti dokaz da je cijena u cijelosti plaćena.

4. Članovi domaćinstva također moraju ispunjavati uslove

Ako kupac traži povrat i za članove domaćinstva, i ti članovi ne smiju imati niti su u prethodnih sedam godina smjeli imati stambenu nekretninu.

Ako samo jedan član domaćinstva ne ispunjava uslove, to može uticati na dio površine koji se traži po osnovu tog člana.

5. Kod zajedničke kupovine pravo koristi samo jedan kupac

Ako stan kupuju dva ili više fizičkih lica zajedno, pravo na povrat PDV-a može ostvariti samo jedan od kupaca.

Ostali kupci mogu biti uključeni kao članovi porodičnog domaćinstva, ali samo ako ispunjavaju propisane uslove.

Ko ne može ostvariti povrat PDV-a?

Pravo na povrat PDV-a ne može ostvariti osoba:

• koja je ranije već ostvarila povrat PDV-a kao kupac prvog stana,
• za koju je neko drugi već ostvario povrat PDV-a kao za člana domaćinstva, osim u dijelu koji nije ranije iskorišten,
• koja ne ispunjava propisane uslove,
• koja zahtjev zasniva na netačnim podacima, prevarnim radnjama ili protivzakonitim poslovima.

Pravo na povrat PDV-a nije prenosivo i ne može biti predmet nasljeđivanja.

Gdje se podnosi zahtjev za povrat PDV-a?

Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se nadležnoj organizacionoj jedinici Uprave za indirektno oporezivanje BiH, odnosno regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca stana.

To znači da se nadležnost ne određuje prema prebivalištu kupca, nego prema sjedištu prodavca.

Zahtjev se podnosi na propisanom obrascu:

ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a.

Uz zahtjev se predaje dokumentacija u originalu ili ovjerenoj kopiji.

Koja dokumentacija je potrebna za povrat PDV-a?

Kupac prvog stana treba pripremiti sljedeću dokumentaciju:

1. Izvod iz matične knjige rođenih.
2. Izvod iz matične knjige vjenčanih, ako je kupac u braku, a brak nije evidentiran u izvodu iz matične knjige rođenih.
3. Uvjerenje o državljanstvu BiH.
4. Potvrdu o prebivalištu.
5. Notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji stana.
6. Poresku fakturu prodavca na kojoj je iskazan PDV.
7. Dokaz da je ukupna kupoprodajna cijena sa uključenim PDV-om u potpunosti plaćena.
8. Uvjerenje poreznih organa entiteta i Brčko distrikta BiH da kupac u periodu od sedam godina unazad nije bio obveznik plaćanja poreza u vezi sa stambenim nekretninama.
9. Uvjerenje organa nadležnog za imovinsko-pravne odnose, prema mjestu prebivališta, kojim se dokazuje da kupac trenutno, osim stana za koji traži povrat PDV-a, nema drugu stambenu nekretninu u posjedu, vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu.
10. Dokaz da je prvi stan za koji se traži povrat PDV-a prijavljen ili evidentiran u službenim evidencijama nadležnog organa.
11. Izjavu kupca da kupuje prvi stan, sa ovjerenim potpisom, na obrascu IKPS.
12. Izjavu, odnosno listu članova domaćinstva, ovjerenu kod nadležnog organa.
13. Potvrdu banke o računu kupca ili ugovor o otvaranju važećeg bankovnog računa na koji UIO može izvršiti povrat PDV-a.
14. Uvjerenja za supružnika, radi provjere imovine stečene u braku.

Kupac treba voditi računa da dokumentacija bude potpuna. Nepotpuna dokumentacija može usporiti postupak, dovesti do traženja dopune ili produžiti vrijeme čekanja na odluku.

Dokumentacija za članove domaćinstva

Ako kupac traži povrat PDV-a i za članove porodičnog domaćinstva, za svakog člana potrebno je priložiti odgovarajuće dokumente.

Najčešće se dostavlja:

• izvod iz matične knjige rođenih,
• uvjerenje o državljanstvu,
• potvrda o prebivalištu,
• uvjerenja poreznih organa,
• uvjerenja organa za imovinsko-pravne odnose,
• dokaz o porodičnoj povezanosti, ako se veza ne može jasno utvrditi iz osnovnih dokumenata.

Ako se dodatna površina traži za supružnika, dijete, roditelja, brata ili sestru, kupac treba unaprijed provjeriti da li dokumenti jasno dokazuju porodičnu vezu i isto prebivalište.

Kako se obračunava povrat PDV-a?

Povrat PDV-a ne zavisi samo od cijene koju je kupac platio. Pravilnik propisuje da se maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat veže za prosječnu cijenu stana sa PDV-om u Bosni i Hercegovini, objavljenu u posljednjem kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku BiH u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Maksimalan iznos povrata utvrđuje se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299% na iznos koji se dobije množenjem maksimalne cijene sa 55 m².

To znači da se maksimalni limit povrata mijenja u skladu sa zvaničnom prosječnom cijenom stana u BiH.

Ako je stvarno plaćena cijena niža od prosječne cijene koja se koristi za obračun, povrat se računa prema stvarno plaćenoj cijeni i stvarno plaćenom PDV-u.

Ako je stvarno plaćena cijena viša od propisanog limita, povrat se ne računa na cijeli iznos, nego samo do propisane maksimalne vrijednosti.

Primjer obračuna povrata PDV-a

Primjer 1: Kupac živi sam i kupuje stan od 45 m².

Kupac kao pojedinac ima pravo na povrat za površinu do 40 m². Iako je stan veći, povrat se može tražiti samo za 40 m².

Primjer 2: Kupac živi sa supružnikom i kupuje stan od 55 m².

Kupac ima pravo na 40 m², a za supružnika dodatnih 15 m². Ukupno može ostvariti povrat do 55 m², ako oba lica ispunjavaju uslove.

Primjer 3: Kupac, supružnik i dijete kupuju stan od 70 m².

Kupac ima pravo na 40 m², supružnik na dodatnih 15 m² i dijete na dodatnih 15 m². Ukupno se povrat može računati do 70 m², ako su svi uslovi ispunjeni.

Rok za odlučivanje UIO

Uprava za indirektno oporezivanje BiH odlučuje o zahtjevu rješenjem.

Rok za odlučivanje je šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.

Uredan zahtjev znači da je dokumentacija potpuna i da su svi propisani dokazi dostavljeni. Ako dokumentacija nije potpuna, postupak se može produžiti jer UIO može tražiti dodatne dokaze ili dopunu zahtjeva.

Rok za podnošenje zahtjeva

Zahtjev za povrat PDV-a za kupovinu prvog stana podnosi se najkasnije do 30. juna naredne godine za stanove čija je kupoprodaja evidentirana prethodne godine u nadležnim registrima.

Za stanove koji su evidentirani u prelaznom periodu od stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV-u do stupanja na snagu Pravilnika predviđen je poseban rok od šest mjeseci od stupanja na snagu Pravilnika.

Kupcima se preporučuje da ne čekaju zadnji rok, nego da dokumentaciju počnu prikupljati odmah nakon kupovine, potpune isplate, dobijanja fakture i evidentiranja nekretnine.

Stan se ne smije prodati 5 godina

Kupac kojem je odobren povrat PDV-a ne smije otuđiti stan prije isteka roka od pet godina.

Rok od pet godina računa se od dana kada je kupcu uručeno rješenje kojim je odobren povrat PDV-a.

Ako kupac proda, pokloni ili na drugi način otuđi stan prije isteka tog roka, dužan je vratiti odobreni iznos povrata PDV-a, uvećan za pripadajuću kamatu.

Ovo ograničenje je veoma važno jer povrat PDV-a nije zamišljen kao olakšica za preprodaju nekretnina, nego kao pomoć građanima koji rješavaju vlastito stambeno pitanje.

Praktični koraci za kupca

Ako planirate kupiti prvu nekretninu i ostvariti povrat PDV-a, preporučuje se sljedeći redoslijed koraka:

1. Provjerite da li kupujete novogradnju.
2. Provjerite da li je prodavac u sistemu PDV-a i da li može izdati poresku fakturu sa iskazanim PDV-om.
3. Provjerite da li vi i članovi domaćinstva imate pravo na povrat.
4. Zaključite notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji.
5. Uplatite kupoprodajnu cijenu preko računa, tako da imate dokaz o potpunoj uplati.
6. Preuzmite poresku fakturu od prodavca.
7. Evidentirajte nekretninu kod nadležnog organa.
8. Izvadite lične dokumente i uvjerenja.
9. Prikupite dokumentaciju za supružnika i članove domaćinstva, ako ih uključujete u zahtjev.
10. Popunite obrazac ZKPS.
11. Ovjerite izjavu kupca prvog stana na obrascu IKPS.
12. Priložite potvrdu banke o računu na koji se treba izvršiti povrat.
13. Predajte zahtjev nadležnom regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca.
14. Sačuvajte kopiju kompletnog zahtjeva i dokaz o predaji.

Najčešće greške koje kupci trebaju izbjeći

Kupci najčešće prave greške koje se mogu izbjeći dobrom pripremom.

Najčešće greške su:

• kupovina nekretnine bez provjere da li se plaća PDV,
• nedostatak poreske fakture sa iskazanim PDV-om,
• nepotpuna dokumentacija,
• nedostatak dokaza o potpunoj uplati kupoprodajne cijene,
• pogrešna pretpostavka da svi članovi porodice automatski ulaze u obračun,
• nevažeća ili nepotpuna uvjerenja,
• podnošenje zahtjeva pogrešnoj organizacionoj jedinici UIO,
• čekanje zadnjeg roka,
• prodaja stana prije isteka roka od pet godina,
• davanje netačnih podataka u izjavi.

Najsigurniji pristup je da kupac prije predaje zahtjeva napravi kontrolnu listu i provjeri svaki dokument pojedinačno.

Kontrolna lista dokumentacije

Prije predaje zahtjeva provjerite da li imate:

• obrazac ZKPS,
• izjavu IKPS sa ovjerenim potpisom,
• izvod iz matične knjige rođenih,
• vjenčani list ako je potreban,
• uvjerenje o državljanstvu,
• potvrdu o prebivalištu,
• ugovor o kupoprodaji,
• poresku fakturu sa iskazanim PDV-om,
• dokaz o potpunoj uplati cijene,
• uvjerenja poreznih organa,
• uvjerenja organa za imovinsko-pravne odnose,
• dokaz da je stan evidentiran u službenim evidencijama,
• listu članova domaćinstva,
• dokumentaciju za supružnika,
• dokumentaciju za članove domaćinstva, ako ih uključujete,
• potvrdu banke o računu za uplatu povrata.

Česta pitanja o povratu PDV-a na prvu nekretninu

Da li se povrat PDV-a odnosi na starogradnju?

U pravilu ne. Povrat se odnosi na nekretnine čiji promet podliježe PDV-u, što se najčešće odnosi na novogradnju. Kod starogradnje se obično ne plaća PDV, nego porez na promet nekretnina prema drugim propisima.

Da li kupac mora biti zaposlen da bi ostvario povrat PDV-a?

Pravilnik ne propisuje zaposlenje kao osnovni uslov. Bitno je da kupac ispunjava propisane uslove u vezi sa državljanstvom, prebivalištem, prvom nekretninom, plaćanjem cijene i dokumentacijom.

Da li se povrat može dobiti prije nego što je stan u potpunosti plaćen?

Ne. Prije podnošenja zahtjeva kupoprodajna cijena sa uključenim PDV-om mora biti u potpunosti plaćena.

Da li se povrat dobija automatski?

Ne. Kupac mora podnijeti zahtjev UIO na propisanom obrascu i dostaviti potrebnu dokumentaciju.

Koliko se čeka na odluku?

UIO odlučuje o urednom zahtjevu u roku od šest mjeseci.

Da li se stan može prodati nakon povrata PDV-a?

Stan se ne smije otuđiti prije isteka roka od pet godina od dana uručenja rješenja kojim je odobren povrat PDV-a. Ako se stan otuđi ranije, kupac mora vratiti odobreni iznos sa pripadajućom kamatom.

Da li supružnik mora dostaviti dokumentaciju?

Da. Uvjerenja za supružnika su važna radi provjere imovine stečene u braku.

Da li kupac može ostvariti povrat ako je ranije imao kuću?

Ako je kupac u prethodnih sedam godina imao kuću, stan, apartman ili drugi objekat namijenjen za stanovanje ili iznajmljivanje, to može biti prepreka za ostvarivanje prava.

Zaključak

Povrat PDV-a na prvu nekretninu u BiH predstavlja značajnu olakšicu za građane koji prvi put rješavaju stambeno pitanje kupovinom novogradnje. Međutim, pravo se ne ostvaruje automatski i ne pripada svakome ko kupi stan.

Kupac mora dokazati da ispunjava propisane uslove, da kupuje prvu stambenu nekretninu, da je cijena u potpunosti plaćena, da je PDV pravilno obračunat i da je dostavljena kompletna dokumentacija.

Najvažnije je prije kupovine provjeriti status prodavca, način obračuna PDV-a, vlastitu imovinsku historiju i dokumentaciju članova domaćinstva. Nakon kupovine potrebno je uredno prikupiti dokaze, popuniti obrasce i predati zahtjev nadležnom regionalnom centru UIO.

Ovaj tekst je informativnog karaktera. Prije predaje zahtjeva preporučuje se provjera najnovijih obrazaca, rokova i uputa kod Uprave za indirektno oporezivanje BiH ili kod stručnog lica.